Wanneer een 'slimme' vastgoedstructuur onverwacht duur uitvalt

In de vastgoedwereld is het opstalrecht al jaren een populair instrument. Kort gezegd laat het toe om grond en gebouwen tijdelijk uit elkaar te trekken: iemand anders kan eigenaar worden van de gebouwen, terwijl de grond bij een andere partij blijft. Dat biedt flexibiliteit en in veel projecten wordt het gebruikt om investeringen, risico’s en opbrengsten netjes te verdelen. Maar zoals zo vaak in fiscaliteit zit het venijn in de details.

Juridisch kader versus wat er economisch echt gebeurt 

Een opstalconstructie creëert echter meer dan enkel een juridisch kader. Door de regeling in het nieuwe goederenrecht gaan ook bestaande gebouwen automatisch mee over naar de opstalhouder, zelfs als daar geen prijs voor is betaald. 

Dat lijkt op het eerste gezicht interessant: geen betaling = geen verkoop = geen zware belastingen, toch? Wel, dat klopt… maar slechts tot op zekere hoogte. 

De Vlaamse fiscus kijkt namelijk niet alleen naar wat er op papier staat, maar ook naar wat er economisch echt gebeurt. 

Het kan snel keren 

Een recente beslissing van Vlabel ( 31 maart 2025, nr. 25011) toont hoe snel het fout kan lopen. Twee vennootschappen zetten samen een vastgoedproject op. Vennootschap X koopt oude panden met grond. Vennootschap Y krijgt een kortlopend, kosteloos opstalrecht om die gebouwen te renoveren. Nadien verkopen ze het geheel aan een derde. De opbrengst wordt finaal verdeeld, X krijgt haar investering terug  (aankoopprijs + kosten) en Y krijgt haar renovatiekosten + vergoeding. De winst wordt 50/50 gedeeld.  

Op papier leek alles correct, geen vergoeding voor het opstalrecht dus volgens de klassieke redenering: geen verkooprecht van 12% 

De verrassing: “gratis” bleek toch niet gratis 

De fiscus keek verder dan de akte. Volgens Vlabel kreeg vennootschap X uiteindelijk haar volledige investering terug én een deel van de winst. Met andere woorden: de waarde van de gebouwen kwam economisch toch terug bij X. En dat was voor Vlabel voldoende om te zeggen dat dit géén gratis overdracht is, maar in realiteit een verkoop met toepassing van 12% registratierechten. 

Dit voorbeeld illustreert een belangrijke evolutie, m.n. dat de fiscus steeds vaker kijkt naar de economische realiteit en niet alleen naar de juridische vorm. Zelfs als er geen prijs wordt afgesproken en alles netjes wordt vastgelegd, kan er toch sprake zijn van een “verborgen vergoeding”, bijvoorbeeld via: winstdeling, terugbetaling van investeringen of andere financiële afspraken. 

Opstalrechten blijven een krachtig instrument in vastgoedprojecten, maar ze vereisen een grondige voorafgaande analyse op hun fiscale gevolgen, zowel bij opstart als bij hun afloop. 
 

Werk je met opstalconstructies of overweeg je er één? 

Laat je structuur toetsen voor je voor verrassingen komt te staan.

💡Neem contact op met ons via dieter.bruneel@denp.be en krijg helder fiscaal advies, afgestemd op jouw vastgoedproject.