Verlenging van vruchtgebruik? Geen zorgen over het verkooprecht van 12%

Het Hof van Cassatie bevestigt: de verlenging van het vruchtgebruik is niet onderworpen aan het verkooprecht van 12%, maar aan het vast recht van 50 euro.

Wettelijke basis & controversiële interpretatie van VLABEL omtrent verlenging vruchtgebruik 

De vestiging van een zakelijk recht van vruchtgebruik met betrekking tot een onroerend goed is in principe onderworpen aan het verkooprecht (12% in het Vlaams Gewest).  

Opdat het verkooprecht verschuldigd is, moet aan volgende voorwaarden voldaan zijn: 

1. het betreft een overeenkomst onder bezwarende titel 
2. het betreft een overdragende overeenkomst 
3. het betreft een overdracht van eigendom of vruchtgebruik 
4. de overdracht heeft betrekking op onroerende goederen. 

De Vlaamse Belastingdienst (hierna: VLABEL) heeft echter in het verleden een controversiële interpretatie gehanteerd met betrekking tot de verlenging van vruchtgebruik. 

VLABEL stelde dat er een wezenlijk onderscheid is tussen de initiële vestiging van vruchtgebruik en de daaropvolgende verlenging. Bij een gesplitste aankoop wordt het vruchtgebruik in eerste instantie gevestigd door de verkoper van het onroerend goed. Bij een verlenging daarentegen zou, volgens VLABEL, niet de oorspronkelijke verkoper maar de blote eigenaar degene zijn die het vruchtgebruik opnieuw tot stand brengt. 

Op basis hiervan concludeerde VLABEL dat er ook bij een verlenging sprake was van een overdracht/vestiging van vruchtgebruik en dat er dus opnieuw verkooprecht verschuldigd was. 

Deze redenering riep (terecht) onmiddellijk vragen op. Een overdracht impliceert immers dat het zakelijk recht op het moment van de transactie in eigendom is van de overdrager, wat hier niet het geval is. Een vestiging veronderstelt dan weer de creatie van een nieuw zakelijk recht, terwijl het vruchtgebruik in essentie slechts wordt verlengd. 

Hof van Beroep te Gent verwerpt VLABEL’s standpunt 

Op 30 november 2021 wees het hof van beroep te Gent deze visie van VLABEL uitdrukkelijk af. Het hof oordeelde dat er bij de verlenging van een vruchtgebruik geen sprake is van een overdragende overeenkomst.  VLABEL had dus ten onrechte verkooprecht geheven. 

VLABEL weigerde zich neer te leggen bij de uitspraak van het hof van beroep te Gent en diende een cassatieberoep in tegen deze beslissing. 

Hof van Cassatie bevestigt: geen verkooprecht verschuldigd  

Na een lange periode van onzekerheid bracht het Hof van Cassatie op 24 januari 2025 eindelijk uitsluitsel. In zijn arrest veegde het hoogste rechtscollege de visie van VLABEL resoluut van tafel en bevestigde het de eerdere uitspraak van het Hof van Beroep te Gent. Deze uitspraak betekent dat de verlenging van een bestaand vruchtgebruik fiscaal niet kan worden gelijkgesteld met een overdracht of een nieuwe vestiging, en dus niet onderworpen is aan het verkooprecht. VLABEL’s interpretatie, die jarenlang voor onzekerheid en extra belastingdruk zorgde, wordt hiermee definitief verworpen. 

Mogelijkheden tot terugvordering te veel betaald verkooprecht? 

In afwachting van het cassatiearrest, stelden we vast dat VLABEL de verlenging van een vruchtgebruik bleef belasten met het verkooprecht. Voor de belastingplichtige zat er bijgevolg niets anders op dan een bezwaarschrift in te dienen tegen het aanslagbiljet. Deze bezwaarschriften stonden, in afwachting van een beslissing, allemaal on-hold en kunnen nu op basis van het arrest van het Hof van Cassatie worden ingewilligd. 

💡 Indien nog geen betwisting werd opgestart, bekijken we graag samen met jou wat de eventuele mogelijkheden zijn.